Toutefois, des facteurs de ralentissement nouveaux sont à l’œuvre et pourraient conduire à une inflexion du marché. Ainsi, la fin de la baisse des taux, voire un début de hausse, ne permet plus d’équilibrer ou de limiter l’impact de la hausse des prix sur la solvabilité comme cela fut le cas depuis 25 ans et, même si les critères du HCSF sont désormais globalement respectés par les financeurs, leur application stricte pourrait peser spécifiquement sur le locatif. De plus, la baisse des projets des ménages, notamment les primo-accédants, très affectés par la hausse des prix dans l’individuel en périphérie des villes, et la stagnation, voire le recul, des prix des métropoles sont de nature à calmer la fièvre dans l’ancien. Enfin, les incertitudes associées au nouveau DPE dans l’ancien et à la RE2020 dans le neuf (temps d’adaptation aux nouvelles règles, effet sur les prix, lisibilité des effets hors-prix…) devraient introduire davantage de circonspection dans la demande.
Même si ces facteurs de ralentissement ne devraient être opérants que progressivement avec un impact encore limité en 2022, l’activité devrait reculer légèrement, notamment dans le locatif ancien et la primo-accession avec une activité de secundo-accession toujours très intense, d’où un nombre total d’opérations des ménages en recul limité d’environ 60 000 unités. Les prix, entraînés par la dynamique de revalorisation des zones moins denses, devraient poursuivre leur hausse mais de façon moins marquée (marchés des villes moyennes peu profonds et plus vulnérables après de fortes hausses, renoncement de primo-accédants à leur projet, apparition d’effets prix en lien avec la réforme des DPE…) et revenir dans un premier temps vers 5 %, tout en conservant une forte asymétrie avec des hausses de 7 % en Province contre 3,3 % en Ile-de-France. L’effet croisé prix – quantité soutiendrait la demande de crédit à proximité du record de 2021 malgré l’application plus rigoureuse des critères du HCSF.