Les signaux d’alarme se sont multipliés ces derniers mois sur la santé de l’immobilier commercial. Le secteur s’est retrouvé pris en étau entre d’une part une inflation persistante qui se répercute sur les valorisations immobilières et, d’autre part, la hausse des taux qui élève le coût de refinancement des sociétés foncières. De plus, l’affaiblissement des perspectives économiques engendrent un ralentissement de la croissance des loyers et une augmentation de la vacance.
Les analystes crédit de Natixis Corporate & Investment Banking ont estimé l’ampleur de la baisse des prix de l’immobilier commercial et les conséquences pour les sociétés foncières, les banques, les assureurs et le marché des prêts hypothécaires.
Les valorisations immobilières en baisse… mais peu de transactions
Avec une baisse de 60 % des volumes de transactions sur un an au 1er trimestre 2023, la baisse des investissements est le premier témoin du retournement de tendance observé sur l’immobilier, en particulier en Europe. Parallèlement, sous l’effet de la hausse des taux, les valorisations immobilières ont amorcé une baisse à partir du 3e trimestre 2022, après une période de hausse quasiment ininterrompue depuis 2009. En moyenne, l’immobilier commercial prime enregistre une baisse de 17 % pour les bureaux et la logistique et de 12 % pour les centres commerciaux, avec des disparités importantes selon la localisation, par pays et au sein d’une même agglomération.
Il convient cependant de relativiser : faute de transactions, cette baisse des prix n’est que partiellement entérinée, l’écart de prix entre acheteur et vendeur potentiels restant trop élevé pour la valider.
Quel point bas pour l’immobilier commercial ?
Pour estimer l’ampleur potentielle de la baisse de l’immobilier commercial européen d’ici à fin 2024 en raison de la hausse des taux d’intérêt, les analystes de Natixis Corporate & Investment Banking ont modélisé soit directement les valeurs des actifs, soit les taux de rendement prime. Selon eux, les bureaux, affectés en outre par la généralisation du télétravail, devraient se déprécier en moyenne de 20 % à 30 % par rapport aux niveaux observés à la fin du 1er semestre 2022. Une moyenne qui recèle des disparités importantes selon la qualité et la localisation des actifs.
Avec une baisse de valeurs estimée de 9 % à 20 %, le segment des centres commerciaux devrait être le plus résilient dans le contexte actuel. En effet, les valeurs d’actifs avaient entamé leur correction bien avant les autres segments, avec l’ère du « retail bashing1 » et la menace du e-commerce. Ainsi, depuis 2018, les valeurs ont déjà baissé de 45 % en moyenne en Europe.